Денис Седаков: Как понять, что стройка ведется с нарушениями

Денис Седаков: Как понять, что стройка ведется с нарушениями

Сейчас инвестирование в недвижимость на стадии строительства считается рискованным занятием. При этом дивиденды, которые принесет подобное вложение, могут быть высоки

Оценивая шансы на успех или провал, не стоит забывать, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. И тот, кто рассчитывает на фоне разразившегося кризиса в стране удачно вложить капитал, должен очень придирчиво подойти к выбору объекта инвестирования, особенно когда речь идет о строящемся жилье. Отсюда и главный вопрос: как определить, что та или иная стройка ведется с нарушениями? Я попробую вам в этом помочь.

Некоторые компании-застройщики возводят дома сомнительной законности – «самострои». Сначала нужно разобраться, что кроется под этим названием. Жилой дом считается самовольным строительством (п. 1 ст. 376 ГКУ), если он строится:

  • на земельном участке, который не был выделен для этой цели;
  • без надлежащего разрешения;
  • без должным образом утвержденного проекта;
  • с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Застройщику достаточно нарушить хотя бы одно из указанных положений, чтобы его строительство считалось самовольным.

Вот несколько способов, как проверить строится ли объект с нарушениями.

Первый и самый простой – углубиться в просторы интернета. Поинтересуйтесь репутацией застройщика и историей его предыдущих объектов.

Посмотрите, что о нем пишут СМИ и обычные пользователи, замешан ли он в скандалах. Поищите информацию в независимых источниках и о самом жилом комплексе, а также на специализированных форумах.

Промониторив там информацию об интересующем вас ЖК за последние месяцы вы составите общее представление о проблемах дома. Ищите как по названию, так и по адресу – ведь часто одну и ту же стройку могут переименовывать по несколько раз, чтобы избавиться от хвоста негатива в интернете.

Копайте глубже – узнайте, с чьим именем соотносят ту или иную компанию, связанную со стройкой. Таким образом, анализируя собранную информацию, можно с большой долей вероятности определить, может та или иная стройка вестись с нарушениями, какого рода эти нарушения и насколько это опасно для рядового инвестора.

При анализе каждой конкретной стройки вам поможет Градостроительный кадастр Киева http://monitor.mkk.kga.gov.ua/. По этой ссылке вы можете легко проверить законность строительства – достаточно найти его на карте города.

Кроме того вы можете просмотреть кадастровые участки и определить, под что и кому выделена та или иная территория.

Запросите учредительные документы компании-застройщика и компании-генподрядчика. Там вы сможете узнать их настоящие названия, а также идентификационные коды.

По этим данным легко узнать о наличии судебных споров с участием этих компаний. Для поиска такой информации лучше использовать сайт Единого государственного реестра судебных решений www.reyestr.court.gov.ua.

Если судебные решения найдутся – читайте, о чем они, какие объекты в них фигурируют и чем это грозит. Сам факт наличия суда уже дает повод насторожиться.

Интернет – интернетом, но самое главное – это конечно документы. Вот список того, что нужно просить у застройщика для ознакомления:

  • документы, подтверждающие право пользования участком земли, где будет производиться строительство, либо же документы, подтверждающие передачу функций застройщика для строительства объекта на данном участке;
  • позитивное заключение комплексной государственной экспертизы;
  • разрешение на выполнение строительных работ;
  • учредительные документы застройщика;
  • лицензию подрядной организации;
  • если строит кооператив, то копию его устава.

Из этого списка стоит выделить 3 основных документа, которые должны быть у каждой законной стройки:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок (чаще всего – это договор аренды земельного участка).

Здесь главное – срок действия договора аренды. Он не должен заканчиваться раньше или одновременно с планируемой датой ввода дома в эксплуатацию.

Запас должен быть таким, чтобы даже при задержке в строительстве оставался хороший запас. В том же документе ищите информацию о целевом назначении участка. Формулировка должна быть такой: “строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома”.

Недобросовестные застройщики могут начать строительство многоквартирного дома на участке, выделенном под офисы, нежилую недвижимость или индивидуальное жилое строительство. Введение такой недвижимости в эксплуатацию, скорее всего, будет сопряжено с многочисленными проблемами и затянуто по времени.

2. Экспертный отчет (так называемая “экспертиза”) о рассмотрении проектной документации. Там должно быть сказано, что проектная документация может быть утверждена. Технические данные проекта должны соответствовать заявленным в офисе продаж.

3. Разрешение на проведение строительных работ, выданное уполномоченной организацией. Там, среди прочего, должна быть указана этажность здания, участники проекта и категория строительства.

Многоэтажное строительство чаще всего должно идти по 5 категории сложности. Согласно нормам, 5 (самая высокая) категория присваивается объектам, разрушение которых угрожает жизни и здоровью более чем 400 человек, которые постоянно пребывают на объекте.

“Постоянным” человек считается, если он проводит там 8 и более часов в сутки. Кстати, занижение категории сложности – одно из самых частых нарушений.

Определенные подозрения должны вызывать заниженные цены. Если они ощутимо разнятся со среднерыночными, то скорее всего на то есть скрытая причина.

Поскольку конкуренция на рынке недвижимости высокая, некоторые застройщики могут демпинговать. Но более-менее безболезненно использовать такой инструмент могут только большие корпорации. И то, такая практика может быть только точечной, на малую долю акционных квартир.

В противном случае, продавать квартиры по значительно заниженным ценам выгодно, только если строительство ведется с нарушениями – с уклонением от уплаты налогов, на самовольно захваченной земле или с использованием других махинаций.

Покупайте квартиру у надежных застройщиков, проверяйте документы, при необходимости привлекайте юристов. И запомните: скупой платит дважды. Покупка квартиры по заниженной цене вполне может оказаться авантюрой с несчастливым концом.

Денис Седаков, Генеральный директор компании New City Developers


Поделиться​​ новостью:

- Ось, хто заборонив в'їзд в Україну Михайлу Саакашвілі
- Важно понять, что эта антиукраинская временная власть все делает ДЕМОНСТРАТИВНО НЕЗАКОННО!
- Все проблемы Украины от глупости и жадности и не только тех, кто у власти - мнение
- Лиза Богуцкая: Луценко обматерил активиста, которого затем избили титушки-мусора
- «Тряситесь ублюдки!» - СРОЧНОЕ ОБРАЩЕНИЕ к депутатам и Порошенко (ВИДЕО)
Ноябрь, 24 2016 444

___________________________________________________________________________

► РЕЗОНАНС
сегодня
за неделю