Открытие рынка земли: Как это сделать правильно

Президент Зеленский объявил о грядущем "открытии рынка земли". Сделал он это в присущей ему манере на украинско-турецком бизнес-форуме во время своего визита в Турцию.

В прологе наш президент призвал турецких бизнесменов вкладываться в самые лучшие в мире украинские черноземы.

В эпилоге добавил, что южные земли нуждаются в серьезных инвестициях в мелиоративные системы.

То есть лучшими этим землям еще предстоит стать вследствие зарубежного финансового дождя.

Про "чарівних жінок" Зеленский умолчал, видимо, решив, что турки и так в курсе.     С точки зрения информативности речь президента была на высоте. Никаких ключевых деталей реформы, в связи с чем призыв "вкладываться" приобретал смысловую нагрузку а-ля очередные "Нью-Васюки".

Наша власть уже столько раз обещала открыть рынок земли, что эти сутры-мантры превратились в бесконечный прогноз погоды из знаменитого скетча Виктора Шендеровича: "И коротко о погоде: В деревне Гадюкино — дожди".

Зато мы теперь доподлинно знаем, что спичрайтеры президента при написании его выступлений высоко чтят Википедию. Такой вывод можно сделать из слов Зеленского о рынке земли объемом 40 млн гектаров, хотя даже студент-первокурсник, изучающий экономическую географию, знает, что данная цифра относится ко всему размеру земель, которые уже давно в таком объеме не участвуют в хозяйственной деятельности.

Если брать активный земельный пул в виде переданных в аренду наделов, то речь идет о 17 млн га, из которых в постоянный рыночный оборот поступит не более 2-3 млн га.

С учетом плановой капитализации в ближайший год функционирования рынка земли речь идет о 3 млрд долларов, что само по себе и неплохо. А вот цифра в 40 млн га, озвученная Зеленским, предполагала бы появление в Украине нового сегмента рынка капитала с суммарной капитализацией в 40 млрд долларов, что практически сопоставимо с суммой накопленных за годы независимости прямых иностранных инвестиций.

Ожидание таких денег сравнимо с "ожиданием Годо" по своей ирреальности и сюру. Остается надеяться, что хоть официальные переводы делаются без "гугл-переводчика", раз уж без Википедии никак…

Наметившийся у нас дискурс касательно рынка земли уже давно низведен до примитивной дилеммы открывать или не открывать, хотя правильно было бы искать ответы на совершенно иные вопросы: как добиться экономической и финансовой синергии от легального рынка земли, сопряженного с иными ключевыми элементами рынка капитала – банковской системой, негосударственными пенсионными фондами.

Как наряду с финансовым эффектом сохранить социальную стабильность и традиции национального землепользования. Между "рільником" и фавелой – именно в таком необычном шпагате рискует оказаться Украина после многолетней думы о земле и меже…

К сожалению, стоит констатировать, что в ближайшее время мы не сможем получить модель земельной реформы, которая:

а) защитит крестьянство как отдельную социально-культурную среду;

б) привлечет в сельскохозяйственную отрасль необходимые внутренние и внешние инвестиции; в) обеспечит государственные интересы в сфере земельных отношений.

Большая часть земель паевиков передана в долгосрочную аренду (до 50 лет) или в эмфитевзис (бессрочное право пользования) – всего 17 млн га или более 62%. Существенную часть занимают неоформленные паи либо используемые без оформления (к ним относится и невостребованное наследство) – памятник процедурно-организационной бездарности всех прошлых правительств.

Таких паев 5,6 млн га или более 21%. Арендуют паи аграрные предприятия, количество которых составляет более 45 тысяч.

Предприятия эти в значительной мере "спящие". Флагманами рынка являются аграрные холдинги (порядка 75), которые владеют 6 млн га, причем для отдельных из них пул земли в 500 тысяч га не редкость. Казалось бы, решение лежит на поверхности – взять и открыть рынок земли: дать возможность тем, кому надо, скупить, а тем, кому не надо – продать…

Movimento dos Trabalhadores Sem Terra – так на португальском звучало название "движения безземельных крестьян", зародившееся в Бразилии. Причина – полное раскрытие рынка сельскохозяйственных земель, в результате чего 3% землевладельцев получили контроль над 75% всех земель, а миллионы крестьян оказались без наделов и средств к существованию.

Так возникли знаменитые бразильские фавелы. По сути – это нищие спутники больших городов, в которых обитают разорившиеся крестьяне или те, кто продал свой надел и попытался обосноваться в городе, а в результате остался и без земли, и без работы, и без денег…

Чтобы хоть как-то решить этот кризис, который мог вылиться в гражданское противостояние, в 1988 году в Бразилии была принята новая конституция страны, в которой был заложен "социальный принцип" владения землей.

На данный момент бразильское правительство тратит по 4-5 млрд долларов в год на программу реинтеграции жителей фавел обратно в сельскую местность: из специального государственного фонда выделяются средства на выкуп земель у монополистов с дальнейшей передачей наделов индивидуальным хозяйствам в рассрочку.

Строится инфраструктура в сельской местности, дороги, восстанавливаются поросшие зарослями школы и больницы. Но даже учитывая эти сверхусилия, процесс рурбанизации происходит с трудом: жители фавел потеряли социальные навыки сельских жителей, зато приобрели навыки городской полукриминальной среды, довольствуясь минимальными социальными выплатами и возможностью ситуативного заработка.

На данный момент в фавелах проживает 6% населения страны.

Иной путь выбрала Польша, сельское хозяйство которой в последнее время переживает небывалый расцвет, абсорбируя десятки тысяч соискателей рабочих мест, в том числе и из Украины.

Статья 21 Конституции Польши базирует право собственности на землю на семейной форме владения, которая является доминирующей. Фермер, rolnik, является центральным субъектом, вокруг которого строится вся система земельных отношений.

Средний размер фермы в Польше – до 300 га, таких хозяйств порядка 60% и они производят до 20% всей продукции отрасли.

Государственную политику в сфере земельных отношений реализует специальное Агентство. Все земельные наделы продаются через аукционы. Причем покупатель-фермер может оплатить только 20% от цены продажи. Остальная сумма выплачивается полугодовыми платежами в течение 30 лет (если создается новое аграрное предприятие) и 20 лет (если модернизируется действующее). Среднегодовой оборот рынка земель составляет 300-400 тысяч гектаров, 80% сделок – до 100 га.

Эффективность польской модели подтверждается и высоким уровнем капитализации – средняя цена 1 га земли составляет более 1500 евро.

В отличие от Украины, где основным видом права пользования является аренда, в Польше лишь 2% арендованных земель, все остальное – частная собственность.

Ключевые вопросы, на которые стоит ответить, открывая рынок земли сельскохозяйственного назначения:

1. Какие кредитные механизмы будут применяться для стимулирования выкупа земельных наделов малыми и средними фермерскими хозяйствами.

2. Как избежать концентрации наделов в руках "инвесторов"-монополистов.

3. Как противодействовать выведению пашни из сельскохозяйственного оборота и ее нецелевому использованию.

4. Как обеспечить эффективный учет титулов собственности и наличие быстрых и качественных судебных процедур при разрешении споров.

5. Какие фискальные механизмы обеспечат конвертацию рыночной модели в доходы государственного бюджета.

Без ответа на эти вопросы запуск любой модели рынка земли не принесет каких-либо социально значимых результатов в виде роста доходов населения, прироста инвестиций или ВВП.

Совпадение во времени пенсионной и земельной реформ предоставляет нам шанс снять указанные выше противоречия. Новой моделью либерализации рынка земли может стать связка земельных банков и негосударственных пенсионных фондов.

Региональные земельные банки в этой системе - это ключевые элементы не только банковской системы, но и инновационный технологический инструмент по проведению пенсионной реформы (в части создания системы негосударственного пенсионного обеспечения) и земельной реформы (в части передачи земельных ресурсов малым и средним фермерским хозяйствам).

Отсутствие реальных механизмов обеспечения старости в Украине является одним из базовых факторов ухудшения качества человеческого капитала: если большинство населения не видит доступных механизмов обеспечения своей старости, привлекательность национального рынка труда будет постепенно, но неуклонно сокращаться, особенно для молодежи.

Обществу необходимо предоставить условия для создания долгосрочных моделей пенсионных накоплений, в том числе в системе негосударственного пенсионного обеспечения.

На сегодня ключевые факторы, которые не позволяют это сделать: инфляционные и девальвационные ожидания: в Украине нет базовых рынков активов, которые хеджировали бы вложения от обесценения, особенно в долгосрочной перспективе высокий уровень рисков (существует вероятность такой же "очистки" рынка негосударственных пенсионных фондов, как банковской системы в 2014-2015 годах) высокий суверенный риск страны и критическое состояние задолженности государства, которые не позволяют "закольцевать" указанную систему на рынок государственных ценных бумаг.

Активом, который может нивелировать указанные выше риски, может стать рынок земли сельскохозяйственного назначения, ведь именно он способен минимизировать инфляционные и девальвационные потери инвестора, а также обеспечить сохранность инвестиций в течение долгосрочного срока инвестирования (25-30 лет).

Стоит заметить, что социально эффективная земельная реформа может состояться только при условии законодательного закрепления института фермерского хозяйства в качестве базового элемента системы частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения.

А для этого необходимо создать финансовые механизмы, которые с одной стороны позволят привлекать значительные суммы инвестиций на рынок земли и способствовать динамичной капитализации, а с другой - предоставят малым и средним фермерским хозяйствам доступные финансовые ресурсы для выкупа земельных участков (площадью 300-500 га).

Введение указанной выше модели основывается на цикличном кругообороте капитала. Негосударственные пенсионные фонды привлекают средства вкладчиков на длительный срок (15-20 лет) и вкладывают их в долговые ценные бумаги земельных банков (облигации, земельные сертификаты, закладные). Земельные банки в свою очередь размещают указанные средства в виде кредитов малым и средним фермерским хозяйствам на покупку земли и оборудование (под залог земельных участков). За счет обслуживания кредитных портфелей земельные банки платят проценты по ценным бумагам в пользу негосударственных пенсионных фондов и погашают тело кредита.

Надежность всей системы обеспечивается залогом земли. Ежегодный приток ресурсов НПФ в земельные банки может составить до 50 млрд грн в год или эквивалент 1,5 млрд долларов.

В течение 10 лет таким образом можно сформировать пул инвестиций в сегменте среднего и малого аграрного бизнеса в размере 15-20 млрд долларов. Данная модель дает ответы и на ключевые вопросы: как предоставить фермерам долгосрочные и дешевые финансовые инструменты, как избежать концентрации рынка земли и выведения земель из сельскохозяйственного оборота.

К сожалению, нынешние варианты рыночной модели "явно не об этом". Ключевая задача на сегодня – обеспечить "приватизацию" примерно 1 млн га государственных земель, включая наиболее лакомые наделы профильных академических институтов.

На кону стоит несколько сот миллионов долларов, которые можно "снять" на "правильной" модели приватизации. По нынешним меркам "капитализации" экономики тоже сумма…

Для людей, знакомых с финансовым математическим анализом, совершенно очевидно, что стоимость земли в Украине в ближайшее время ни при каких обстоятельствах не выйдет хотя бы на польский уровень. И дело тут не в качестве украинских черноземов, а в той прибыли, которую они приносят.

Ориентация на зерно и "семечку" позволит в лучшем случае генерировать в виде арендной платы 150 долларов за гектар. Если сопоставить эту цифру с внутренней дисконтной ставкой, которая "отбивает" риски и компенсирует инфляционно-девальвационные ожидания (15%), получим стоимость одного гектара на уровне 1000 долларов и ниже.

Для достижения западных стандартов внутренняя ставка доходности базовых финансовых долговых инструментов должна опуститься на уровень ниже 5%, а капиталоотдача земельных наделов наоборот - увеличиться в два-три раза. А это возможно лишь за счет повышения уровня добавочной стоимости в аграрном производстве.

В Польше эта проблема успешно решается миллиардными дотациями из бюджета Евросоюза и дешевыми/долгосрочными кредитами, в результате чего выращивается не "семечка", а ягоды, овощи и фрукты. А в Украине? 

Кроме того, при открытии рынка земли нужно моделировать не только барыши в карманах политических элит, но и долгосрочные социальные последствия. В Украине все еще остается 12,8 млн сельского населения. Земля – это единственный якорь, который удерживает крестьян в селах.

Массовое обезземеливание в результате продажи наделов приведет к тому, что миллионы после продажи паев окажутся в крупных городах, без высокооплачиваемой работы, а полученные от продажи наделов деньги очень быстро закончатся. 

Государству придется тратить миллиарды гривен не только на городскую социализацию, но и на инструменты социальной поддержки – субсидии, дотации, льготы. А также бороться с криминализацией городской среды.

По сути, экономика столкнется с усилением процесса урбанизации как в период индустриализации экономики в советские времена, с тем лишь отличием, что новых заводов и фабрик не будет. Равно как и массовой жилой застройки "хрущевками".

Негативная "капитализация" подобных социальных последствий будет несоизмеримо выше полученной краткосрочной выгоды от продажи земель, тем более что вырученные несколько миллиардов долларов (в лучшем случае) будут очень быстро "проедены". Успешная земельная реформа должна опираться на прочный фундамент. Ее тремя китами являются:

1. Институциональное закрепление в Конституции фермерского характера землепользования.

2. Наличие эффективных финансовых инструментов для кредитования фермерских хозяйств с целью покупки земли (минимальные ставки на длительные сроки).

3. Прочная система защиты титулов собственности в виде земельного кадастра, когда государство несет финансовую ответственность за рейдерские атаки и незаконную перерегистрацию прав собственности на незаконного владельца (титульная система Торренса, активно применяемая в Сингапуре, Эстонии и странах Британского содружества).

В противном случае нас ждет выкуп земельных участков по минимальной стоимости у их нынешних владельцев в пользу нескольких лендлордов, обезземеливание крестьян, массовая миграция сельского населения в города и "засыпание" рынка земли на долгие годы.

Хороший наглядный пример – нынешний украинский фондовый рынок: на фоне многомиллиардных эмиссий акций мизерные объемы торгов на биржевом вторичном рынке. Все титулы собственности давно поделены между несколькими крупнейшими ФПГ, которые не желают делиться своими корпоративными правами с миноритарными акционерами.

В результате практически полное отсутствие корреляции между национальным рынком ценных бумаг и динамикой иностранных инвестиций. Похожая участь ждет и рынок земли, если будет избрана (а она уже таки избрана) токсичная модель его "открытия".

Вспоминая Виктора Шендеровича: "…Во вторник в Европе сохранится солнечная погода, на Средиземноморье — виндсерфинг, в Швейцарских Альпах — фристайл, в деревне Гадюкино — дожди. В среду еще лучше будет в Каннах, Гренобле и Люксембурге, совсем хорошо в Венеции, деревню Гадюкино — смоет…".

Алексей Кущ