Сергей Лямец: Два закона об оценке: чего боятся оценщики

У нас очередной срач. Восстали оценщики. Год их не было слышно – и вот, снова требуют крови. Дерутся за выживание. Оказалось, что депутаты от партии "Слуга народа" решили привести в порядок рынок оценки в Украине. Они внесли два законопроекта: 2047 и 2047-1. Первый очень нравится оценщикам, потому что оставляет их наедине с электронной системой Фонда госимущества. Второй им очень не нравится, потому что в нем предлагается закрыть оценщикам доступ к сделкам с недвижимостью. Вместо них все операции с недвижимостью будут оцениваться через электронные площадки, подсоединенные к базе ФГИ. Вот первый законопроект – 2047 http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?id=&pf3511=66665 Вот второй законопроект – 2047-1 http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?id=&pf3511=66851 Главный срач, как всегда, вокруг важной вещи – кто будет зарабатывать, обрабатывая тысячи заказов в год. Оценщики дерутся за рынок, привлекая к борьбе активистов-грантоедов и рассказывая о коррупции вокруг себя. Хотя, конечно, сами оценщики тоже не ангелы. Годами они занижали цену недвижимости как могли. В 2018 году им закрутили одно место – под эгидой ФГИ начала электронная Единая база отчетов об оценке. Внутри этой базы появился блок сравнения цен, и занижать стало крайне сложно. Активисты, выступающие на стороне оценщиков, пишут, что действующий с 2018 года порядок – это просто схематоз. На самом деле, не совсем так. Рынку пришлось платить налоги с честной цены. А схематоз, если он есть, очень похож на систему Prozorro. Только в случае с Prozorro это хорошо, а в случае с базой ФГИ – плохо. Сегодня система приносит в бюджет сумасшедшие деньги. Если есть схематоз – а я допускаю, что он есть – то он касается той части, которая в бюджет не идет, а остается как заработок площадок. https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=944548919258848&id=100011112463696 Теперь главная интрига в следующем: оценщики хотят выжить. И вопрос состоит в том, оставлять их или переходить на электронные площадки. Это разные подходы, и каждый имеет свои прелести. Давайте наведем порядок в головах. --------- С ЧЕГО ВООБЩЕ ВСЕ НАЧАЛОСЬ --------- Срач вокруг оценки возник не в 2018 году. Он тянется уже добрые лет пятнадцать. И похоже, что не закончится никогда. Почему? Да по очень простой причине. Есть государство. Оно хочет получать налоги и сборы, потому что это его деньги. Чем больше налогов, тем лучше. Сделки с недвижимостью тоже предполагают налоги и сборы. Чтобы граждане и бизнес заплатили больше налогов, стоимость недвижимости нужно ЗАВЫСИТЬ. Есть мы – обычные сограждане и бизнес. Мы не хотим платить налоги ни с чего. Ни с зарплаты, ни со сделок с недвижимостью. Оправдалок у нас миллион. "Все равно из бюджета воруют". "Все равно вместо дорог одни гиперлупы". "Все равно государство мне ничего не дает". "Все равно свою маму я обеспечиваю сам". Ну и так далее. Кстати, вот почему на референдум запрещено выносить вопрос о снижении налогов. Это в Швейцарии и Норвегии люди откажутся, в Украине – точно согласятся. Государство и граждане/бизнес – вечные идеологические враги. Этот спор нельзя убрать, его можно только отрегулировать по справедливости. Сделки с недвижимостью – самый украинский вид бизнеса. В нашей стране есть только два способа сохранить деньги. Первый – валюта, которую лучше хранить под подушкой, потому что банки сами понимаете. Второй – это недвижимость. Она никуда не денется. Ее можно сдавать в аренду, оставить детям или потом продать. Недвижимость в Украине дорогая. Может, дешевле, чем в Европе. Но по сравнению со средней украинской зарплатой – точно дороже. И никакой ипотеки нет. Поэтому, оформляя сделку с недвижимостью, мы хотим экономить на всем. Покупатель – на пенсионном сборе. Продавец – на подоходном. Поэтому мы хотим цену недвижимости ЗАНИЗИТЬ. Раньше было легко. Просто в договоре писали более низкую цену. Например, квартиру в реальности продавали за $50 000, а по документам – за $7 000. С маленькой суммы платили сборы и налоги. Безусловно, покупатель мог втюхать поддельные доллары, продавец мог "передумать" и по договору вернуть только $7 000. Но такие случаи были не массовыми, поэтому люди все равно шли на сделку. Пока недвижимость стоила копейки – а так было еще в начале 2000-х – никого это особо не волновало. Но примерно с 2005 года квартиры и офисы подорожали в разы, и государство начало закручивать гайки. Оно потребовало оформлять сделки по реальной цене. Произошло это с подачи Минюста примерно в 2017 году, хотя и до этого много раз были попытки заставить украинцев платить налоги полностью. http://dengi.ua/realty/301132-Zanizit-ne-vyjdet-ukraincev-zastavjat-platit-nalogi-po-real-noj-stoimosti-nedvizhimosti Тут на помощь гражданам и бизнесу пришли те самые ОЦЕНЩИКИ. У каждого риэлтора были два-три прикормленных оценщика. Они соглашались взять за свои услуги чуть больше, но зато подмахнуть цену вашей квартиры. Например, записать ее в разы дешевле реальной цены. Придумывать ничего не пришлось. На рынке коммерческой недвижимости оценщики занижали цены очень давно. Была даже коррупция на уровне госвласти – перед приватизацией завод оценивал оценщик. Покупатель, имя которого обычно знали заранее, всегда договаривался с этим оценщиком, а то и вовсе ставил своего. Для чего? Чтобы стартовая цена аукциона оказалась меньше, и миллиардный завод можно было купить за сто миллионов. Фонд госимущества на это закрывал глаза. Думаете, просто так погибли Чечетов и Семенюк-Самсоненко? Была еще одна услуга, которую оказывали оценщики. Это занижение цены уже существующей недвижимости. Не секрет, что чиновники всех мастей превращают взятки в квартиры. У некоторых скапливаются сотни и даже тысячи объектов. Понятное дело, их регистрируют на других людей. Но было время, когда неказистую квартирку, старый домик или потрепанный Range Rover можно было оценить на сумму меньше 96 тысяч гривен. А еще лучше – дешевле 49 тысяч грн, чтобы даже финмониторинг не обнаружил. Все, что ниже этой суммы, не нужно было декларировать. Конечно, оценщики были востребованы. Они жили себе неплохо и отбивали любые атаки. Если их хотели проверять – поднимали срач. Если их хотели заставить проходить обучение – поднимали срач. Справедливости ради, попытки провести обучение очень напоминали передел рынка оценки под нужных людей. С другой стороны, это вообще никак не отменяет тот факт, что оценщики зарабатывали по формуле "Какую цену пишем?" Какой есть разумный выход из такой ситуации, где государство хочет цену ЗАВЫСИТЬ, а мы – ЗАНИЗИТЬ? Ответ зависит от того, что мы строим. Если мы хотим полную свободу граждан от налогов, тогда налоги нужно вообще отменить. Все. Но тогда придется отменить и все расходы государства. На дороги, больницы, школы, пенсионеров и так далее. Все это должны будем платить мы сами. Все школы станут частными, на дороги будем скидываться из своего кармана, а стариков содержать будем сами – или пусть живут как могут. Если мы хотим как-в-Европе, тогда в отчетах нужно писать РЕАЛЬНУЮ ЦЕНУ. И налоги платить с реальной цены, а не с заниженной или завышенной. --------- ЧЕМ РЕАЛЬНО ОТЛИЧАЮТСЯ PROZORRO И ЕДИНАЯ БАЗА ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ --------- В 2018 Фонд госимущество запустил новую Единую базу отчетов об оценке. До нее была старая, просто для вывески. В нее оценщики вносили информацию обо всех сделках с недвижимостью в Украине. С 2018 года добавились блок контроля цен и собственно электронные площадки. Правила изменились. Активисты пишут, что неправильно сравнивать систему с Prozorro. Это неправда, конечно. Сравнение вполне уместное. Я не программист и не буду вдаваться в темы кода, архитектуры, дизайна и т.п. Но вот архитектура "единки" действительно похожа на архитектуру Prozorro. Есть главная система – своеобразный хаб. В госзакупках это Prozorro, в оценке это Единая база отчетов об оценке. К ней подключаются электронные площадки, которые собственно и обслуживают клиентов. Системы похожи хотя бы потому, что Prozorro стала своеобразным идеалом для всех последующих систем. Когда ее создавали, то прописали стандарт, на который все ориентируются. Этот стандарт закреплен в постановлении Кабмина, и новые системы должны ему соответствовать. Например, двухуровневая система гораздо более устойчивая с точки зрения безопасности. Площадки должны быть просто брокерами, которые ищут клиентов и соревнуются в удобстве сервиса. Кроме того, это какая-никакая защита конкуренции. Но у Prozorro есть один чудовищный недостаток, который создатели годами не хотят исправлять. Это отсутствие контроля цен. Условно, я могу продать государству один и тот же карандаш по разной цене. В Киеве – по 4 грн, а в Черкассах – по 400 грн. И та, и другая операция будут абсолютно законны и проходить по всем процедурам Prozorro. Проблема возникла еще до появления электронной системы. Последний раз закрыть эту дыру в закупках пытался почти забытый ныне министр доходов и сборов Александр Клименко. Не успел. А жаль. Исправлять этот баг активисты-грантоеды, создавшие Prozorro, не хотят по понятным причинам – они войдут в жесткий конфликт с сотнями тысяч коррупционеров, которые сидят по всем министерствам, ведомствам и особенно государственным предприятиям. На них тут же выльется море помоев. Ведь одно дело, когда ты пишешь о несуществующих сэкономленных миллиардах. И другое дело – реально попытаться закрыть "дыру", через которую ежегодно утекают в карманы коррупционеров десятки, а то и сотни миллиардов. Вот почему о контроле цен нет ни слова в последних законодательных инициативах. http://www.spfu.gov.ua/ru/news/edina-baza-danih-zvitiv-pro-ocinku-z-pochatku-ii-roboti-uzhe-vmistila-informaciu-z-755-tisyach-zvitiv-5862.html К чему я о контроле цен? К тому, что Единая база отчетов об оценке как раз ввела контроль цен. Если в систему пытаются ввести объект по аномально низкой цене – система его просто не регистрирует. Хотя, судя по комментариям депутатов от "Слуги народа" – оценщики все равно пытаются. Хорошо или плохо было ввести "единку"? С точки зрения государства, точно хорошо. За год система помогла собрать в госбюджет 9 миллиардов. Да, дело не столько в деньгах – подоходный и пенсионный сборы платили и раньше. Но теперь мы хотя бы понимаем, что сегодня платят с более-менее настоящей цены. Хорошо? Да. По сути, Prozorro нужно допиливать в эту же сторону. Но – не хотят. Даже новая Верховная Рада не хочет касаться контроля цен при госзакупках. Что-то там есть. https://biz.liga.net/ekonomika/all/opinion/tendernyy-bespredel-kak-sluga-naroda-menyaet-sistemu-zakupok В чем претензия к Единой базе отчетов об оценке? В сети много написано, что эту базу пролоббировал нардеп Антон Яценко. Вполне возможно, не знаю. Вторая претензия – что оценщика теперь можно лишить лицензии за занижение цены. Естественно, кому это понравится? Если брать технику процесса, претензии сводятся к электронным площадкам, которые подключаются к базе. Именно там есть возможности схематоза, потому что работать через площадки все ОБЯЗАНЫ, и площадки зарабатывают с оборота. Только вот одно "но". По сути, точно так же работает Prozorro – присоединенные к нему площадки зарабатывают миллиарды непонятно в чей карман. Но получается, что Единая база отчетов об оценке – это схематоз, а Prozorro – вдруг не схематоз. Лицемерно, конечно. --------- ТАК ПОЧЕМУ ОЦЕНЩИКИ ПРОТИВ --------- В общем, оба законопроекта предлагают сохранить систему оценки недвижимости, которая существует сейчас. Они оба предполагают, что сделки с недвижимостью будут оформляться по РЕАЛЬНОЙ цене. "Сбить" эту систему и правда сложно. Она имеет официальный статус. Она работает под крышей Фонда госимущества и – самое главное – приносит больше денег. Для сравнения, лотереи не платят вообще ничего, хотя игровые салоны растыканы на каждом углу. Совершенно никакого смысла нет возвращаться к старым порядкам, когда оценщики на коленке писали ту цену, которую хочет клиент. Понятное дело, оценщики против законопроекта 2047-1. Причин две. Первая – оценщиков устраняют как класс. Их не уничтожают вообще, но с недвижимостью работать – запрещают. Придется или самим становиться электронными площадками, или терять профессию. Понимаю, это обидно. Ты столько лет учился и зарабатывал, и тут тебе волчий билет. Пожалуй, это даже несправедливо. Хотя как сказать. Если ты столько лет намахивал бюджет, а тут вдруг заговорил о справедливости – хотелось бы поговорить об этом. Нездоровый ажиотаж вокруг вопроса – это, конечно, от лукавого. Вторая причина – есть риск монополизации рынка площадок. Что оценщики, если захотят сделать свою площадку, просто не смогут ее зарегистрировать. Есть такой риск. Чтобы избежать его, нужно дополнительно урегулировать процесс регистрации площадок. Оценщикам удобнее законопроект 2047. Там они устраняют площадки и остаются много-на-один с системой ФГИ. Наступает коммунизм. Но говорить однозначно, что законопроект 2047-1 плохой – нельзя. Вот аргументы в его пользу. Главный – при единой системе (когда напрямую работают с базой) элементарно легко создать монополию. Причем, монополию не в интересах населения и бизнеса. Так, минюстовский "СЕТАМ" – единая система. Глючная и тяжелая. Главная претензия к ней состоит в том, что она управляется из одного центра. А это рождает очень специфические проблемы такого рода. Представьте, продают конфискат – например, автомобиль Lexus или хороший завод. У людей, которые ставят более конкурентную цену, в самый ответственный момент система внезапно "подвисает". А когда "отвисают" взад, оказывается, что тендер состоялся без них. Это факт. Сколько ни говорилось о таких вещах, они продолжают существовать. Управы на них нет. А вот к двухуровневой Prozorro таких претензий нет. Тоже факт. То есть, с одноуровневой системой мы рискуем получить типично украинское явление – некий коррупционный междусобойчик. Могут ли в нем участвовать оценщики? А что, вы сомневаетесь? Или не эти люди штамповали любые заключения, лишь бы заработать свое? Представьте, если на этот междусобойчик наложится продажа земли – сколько скандалов может возникнуть. В этом смысле, наличие альтернативных площадок для входа создает хотя бы какой-то эффект контроля. Всегда есть документальные подтверждения того, что это глюкнула большая система – и в данном случае площадка оказывается на стороне клиента. Кроме того, если есть несколько каналов притока информации о ценах, создается более-менее устойчивая модель. Если система с ценами только одна – есть возможность снова поиграться. Вроде бы и неплохо, если игра в занижение. А если в завышение? А если появится очередной Клименко, который решит, что справедливая цена "трешки" на Троещине – это $200 000? Еще одно. Если судить с точки зрения клиента, то после ликвидации площадок ему придется сначала искать оценщика и договариваться с ним, а уже потом идти регистрировать сделку с недвижимостью. Если площадки оставить, то достаточно прийти к нотариусу – и он все сделает. Причем, внесет в систему данные по шаблону. Да, это не оценщик, с которым можно договориться. Но тут, опять же, за что мы боремся. Если за прозрачность, то нужна реальная цена, а не заниженная. Итак, двухуровневая система имеет право на существование. И по ряду признаков она лучше единственной базы. А что касается схематоза, Яценко и прочих причин постоянно срача в СМИ – так оба законопроекта по сути ставят точку в этих вопросах. Депутаты "Слуги народа" хотят выписать все так, чтобы коррупции не было. Что касается перехода полностью в электронную форму – это правильно. Держава в смартфоні – так держава в смартфоні. Диджитализация – однозначный вариант. Если вы против, пишите письма в Кабмин и Офис президента. Марку на конверт не забудьте наклеить.


Источник

Поделиться​​ новостью:


- Почему власть не предпринимает мер против Порошенко, который готовит Майдан на 14 октября? — экс-нардеп
- Мошенники украли за год 245 млн гривен с банковских карт: как себя обезопасить и вернуть деньги
- Рыночная цена газа по-украински: повысятся ли тарифы
- ДНРовский "чиновники" внезапно стали эвакуировать семьи в Россию
- Эксперты: У власти выбор - Портнов или правосудие
- Порошенко vs Зеленский: кому не доверяют украинцы
- Кабмин вдруг устроил масштабные кадровые перестановки: список
- Каким бизнесом владеют депутаты аграрного комитета Рады
- Порошенко срочно вылетел из Украины: "всплыл" экс-президент в ожидаемом месте
- Супрун заявила о рейдерском захвате МОЗ, Гончарук обвинил ее во лжи. Что случилось в Минздраве
20:00Сентябрь, 18 2019 321

► РЕЗОНАНС
сегодня
за неделю