Цена земли: Ваш гектар реально дороже, чем вы думали

По многочисленным экспертным прогнозам, нынешняя минимальная цена сельскохозяйственных земель постепенно и постоянно будет расти

«Не увіриш, доки не зміриш» — эта украинская пословица приходит на ум после обобщения массива всей информации о цене сельскохозяйственных земель после запуска их рынка.

Обоснование денежной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий — это монетарный эквивалент их ценности. Однако на сегодняшний день доподлинно известна лишь нижняя граница цены, поскольку согласно закону стоимость земли не может быть меньше ее нормативной денежной оценки. Да и это ограничение будет действовать только до 2030 года. Таким образом, нормативная денежная оценка земель — это фактически показатель их минимальной стоимости.

Сейчас, по данным Госгеокадастра по состоянию на 1 января 2021 года, она колеблется от 66 217 грн за гектар (2210 долл./га) в Житомирской области до 121 893 грн за гектар (4069 долл./га) в Черкасской (см. табл.). Соответственно, средняя стоимость гектара земель сельскохозяйственного назначения в Украине составляет немногим более 3 тыс. долл.

Так что распространенное ныне утверждение, что цена гектара сельскохозяйственной земли, по нормативной денежной оценке, в регионах Украины составляет от 1 тыс. до 2,5 тыс. долл., оказывается ошибочным, поскольку почти в полтора раза (точнее, в 1,4 раза) занижает фактическую минимальную и максимальную исходную начальную цену гектара сельскохозяйственной земли. Также ошибочной оказалось очень распространенное в медиа мнение, что стартовая средняя стоимость гектара земель сельскохозяйственного назначения с открытием рынка земли составит 2—2,5 тыс. долл., потому что, как убедительно показывают приведенные расчеты по данным Госгеокадастра, она ориентировочно составляет 3,1 тыс. долл.

По многочисленным экспертным прогнозам, нынешняя минимальная цена сельскохозяйственных земель постепенно и постоянно будет расти. Так, по оценкам специалистов Министерства аграрной политики и продовольствия Украины, подорожание земельных участков сельскохозяйственного назначения составит около 7—10% ежегодно, а по мнению других специалистов по земельным отношениям, ожидается прирост цены на 20% в год и даже увеличение цены гектара сельскохозяйственных земель на 76% в первые два года после открытия рынка. Правительство, ссылаясь на собственные экспертные оценки, утверждает, что на протяжении первых трех-пяти лет работы рынка цена земли вырастет по меньшей мере вдвое, а в течение пяти-десяти лет ⎯ от 2 до 5 раз. Но профильные эксперты считают такой рост стоимости земли невозможным. Что ж, следует с этим разобраться.

Стоимость земельного участка формируется под влиянием его технических, экономических характеристик и юридического статуса в процессе землеустройства, причем каждый участок уникален, поэтому необходимо тщательно проанализировать и учесть все факторы влияния на его стоимость.

На цену земли влияют зональные, региональные, социально-демографические, экологические факторы, а также уровень развития соответствующей законодательной базы и финансовой системы, общеполитические и даже глобальные факторы. По сути, комплекс этих факторов образуют три основные группы изменения цены гектара сельскохозяйственных земель. Первая — общие факторы формирования цены земель сельскохозяйственного назначения, вторая группа — факторы повышения цены и третья — факторы уменьшения цены сельскохозяйственных земель.

Анализируя факторы влияния на цену сельскохозяйственных земель, следует обратить внимание на такой фактор ее повышения, как размер дохода от потребления экосистемных услуг, который до сих пор еще не рассматривался, поскольку вкладам экосистемных услуг привычно и традиционно присваивается неявное значение нуля. Для понимания этого фактора подорожания сельхозземли следует сначала напомнить экономический смысл экосистемных услуг, продуцируемых экосистемными активами, которые принадлежат местному социально-территориальному сообществу (например, сельской территориальной громаде).

По официальному международному сложившемуся определению, экосистемные услуги «являются вкладом экосистем в выгоды, используемые в экономической и другой человеческой деятельности». То есть вкладом экосистемных услуг в общее благосостояние являются выгоды или доходы, которые получают потребители этих услуг в виде благоприятной для жизни и общественного производства окружающей природной среды, например, экономической прибыли от природо-хозяйственной деятельности, качественных продуктов питания, оздоровления населения, культурологического и эстетического удовлетворения, новых знаний и т.п.

Для доказательности влияния размера дохода от потребления экосистемных услуг на повышение цены земель сельскохозяйственного назначения воспользуемся результатами монетарного расчета экономической ценности экосистемной услуги по обеспечению урожая (англ. сrop provisioning service), предоставляемой почвами земель сельскохозяйственного назначения (без многолетних насаждений) экосистемного актива территориальной громады села Семеновки Благодатненской объединенной территориальной громады Первомайского района Николаевской области.

По моим расчетам согласно зарубежным методикам, стоимость вклада этой услуги в общий доход сельской территориальной громады составляет 41,2 млн грн. Перерасчет стоимости этой услуги в гривнях и долларах за гектар показал соответственно следующие величины: 11,5 млн грн/га и 386 тыс. долл./га.

Стоит заметить, что Николаевская область относится к Степной зоне Украины, в которой черноземы обычные (типичные) составляют основной фон грунтового покрова со средним содержанием гумуса (3,4%), причем земли территориальной громады села Семеновки определяются как черноземы обычные среднегумусные класса черноземы обычные на лессовых породах. То есть по Николаевской области грунты земель сельскохозяйственного назначения однотипны. Это, в свою очередь, дает основания для гипотетической экстраполяции стоимости вклада экосистемной услуги в поставки урожая, предоставляемой черноземными грунтами земель сельскохозяйственного назначения экосистемного актива территориальной громады села Семеновки Николаевской области, на размер первоначальной цены земель сельскохозяйственного назначения экосистемного актива региона. Вследствие этого получим значительно более высокую, но более реальную ориентировочную цену гектара сельскохозяйственных земель этого вида для Николаевской области.

Действительно, расчетами установлено, что ориентировочная цена земель сельскохозяйственного назначения (без многолетних насаждений) Николаевской области с учетом стоимости экосистемной услуги по поставкам урожая окажется выше ее нормативной денежной оценки почти в 300 раз.

Безусловно, это очень большие, однако достоверные цифры вклада этой экосистемной услуги почв. Понятно, что в нынешних стартовых условиях открытия рынка земли в Украине приведенные цифры не будут учитываться прежде всего из-за невозможности практически включить их в цену, поскольку проведение таких расчетов требует в первую очередь специальных знаний и действий, не говоря уж о неразвитости рыночных земельных отношений, несостоятельности населения и других неадекватных или неблагоприятных условиях. Однако очевидна доказательность влияния на рост цены гектара сельскохозяйственных земель такого весомого фактора, как размер дохода от потребления экосистемных услуг, но пока масштабно не оцененного.

Кроме того, приведенный пример и предварительные расчеты также свидетельствуют не только о мощном потенциале роста цены сельскохозяйственной земли в регионах Украины, но и о фактической неготовности стартовых ценовых позиций открытия рынка земли в Украине прежде всего из-за несоответствия нынешней начальной цены сельскохозяйственной земли объективным социально-экономическим реалиям. Именно поэтому приведенными расчетами предпринята научно обоснованная попытка привлечь внимание специалистов и высокопоставленных чиновников к насущности учета всех факторов изменения цены сельскохозяйственных земель и их перекрестного влияния на нее. В ином случае вместо статистически достоверного, четкого определения размера цены сельскохозяйственных земель в регионах Украины, из-за ошибочности ее стартовых расчетов мы рискуем получить еще одну угрозу разворачиванию и без этого весьма уязвимого рынка земли в Украине.